自2025年下半年起，科兴科学园（以下简称科兴）开始迎来搬家公司的车辆。腾讯的员工会在每周五下班前将显示器、电脑、键盘及个人物品打包好，封箱并贴上工位号。周末，这些箱子会被搬家公司运往大铲湾的企鹅岛。新的一周开始时，员工们会在新的工位上拆开箱子，连接旧电脑并继续工作。
这场为期近一年的搬迁过程，使得科兴约20万平方米的办公空间逐步清空。作为科兴最大的租户，腾讯已在此驻留13年。
腾讯的撤离对科兴而言并非突如其来。早在2019年腾讯在大铲湾拿地时，科兴就预见到这一天的到来。
在许多游戏行业人士的记忆中，腾讯与科兴似乎密不可分。长期以来，科兴的许多服务、空间和人流都围绕着腾讯这一大客户。外界在提及科兴时，往往会联想到腾讯，而许多腾讯员工也在这里度过了他们的青春时光。
随着最后一批腾讯游戏员工于6月迁至企鹅岛，腾讯的离开引发了一个问题：当腾讯不再是科兴的代名词时，科兴将如何重新定义自身？
刘滔，一位在科兴工作了十余年、近年主要负责园区运营服务的资深员工，对科兴的建设时间线了如指掌。他介绍说，“一期工程于2010年至2013年完成，二期则在2014年至2019年间竣工。”
科兴园区采取自持物业、自主运营的模式，不依赖第三方物业管理公司，也不对外提供物业服务。科兴方面表示：“我们公司过去20年从未出售过任何房产。”
腾讯于2013年入驻科兴，当年微信刚刚崭露头角。刘滔起初并不清楚腾讯在科兴的主要业务。他表示：“大约在14、15年之后，我才了解到，腾讯最核心的盈利业务是其游戏部门。”虽然腾讯音乐等部门也设在科兴，但最受瞩目的始终是游戏部门，包括魔方工作室群和光子工作室群，员工总数过万，占据了园区约四分之一的面积。
2013年至2018年是科兴的快速发展期，正值“大众创业、万众创新”的浪潮，大量科技公司纷纷进驻。柔宇科技便是在此起步，后在龙岗建立了生产基地。富途证券初来时租赁了五六百平方米，后来扩张至数万平方米，市值一度突破千亿。此外，创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也在此聚集。
随着入驻企业增多，园区人流也日益增长。2019年前后，科兴的人流量和出租率达到了顶峰。刘滔回忆道：“人流最高峰时曾达到五六万人，出租率也爆满。科兴的夜晚在晚上11点依然灯火通明，晚上八九点时段更是难以打到出租车。”当时的科兴被誉为“现象级”，代表着深圳的活力与特色，甚至被称为“中国加班第一楼”。
然而，租金的下降趋势比人流高峰期来得更早。在人流依然旺盛的时期，科兴的租金已开始下滑。
从2012年到2018年，科兴的租金持续上涨，在2018年10月左右达到顶峰后开始回落。科兴方面将2018年的租金下调归因于贸易战的影响。2019年，科兴的租金再次大幅下调。2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，租金收入反而有所回升。2022年，房地产“三条红线”政策的持续发酵导致科兴租金再次出现波动。
随着园区内企业和人员的增多，科兴G层的商业配套也日益繁荣。一位在科兴工作了十多年的游戏公司员工回忆，2013年时，园区内的餐饮选择有限，仅有老伙夫、一家客家菜馆、一家鸡煲店以及刷卡的食堂，与周边其他园区相比并无显著差异。
鼎盛时期，G层的阿嬷手作经常排起长队，美食街、咖啡馆、KTV等业态鳞次栉比。在科兴担任全职保洁的张丽，中午会到G层的快餐店做钟点工，赚取20元和一顿饭。六年间，她见证了许多店铺的兴衰，有的因生意不佳而倒闭，但总有饭店需要小时工。
外卖平台的崛起也改变了餐饮业态。过去，一个园区约需预留5%的面积用于商业配套，外卖普及后，这一比例相应下降，园区不再需要如此多的餐饮底商。刘滔解释说：“外卖平台能够整合区域资源为你服务，因此园区自身无需拥有过多的商业设施。”
过去，科兴的晚餐消费非常活跃，加班至深夜的人们需要就餐。但自2022年起，堂食比例持续下降。即使白天人流尚可，晚餐时段的客流量也难以恢复到以往水平。
腾讯搬离后，商业收缩更为明显。G层的阿嬷手作不再门庭若市，大部分餐馆客流锐减，部分店铺也已退出科兴。张丽也感受到了这些变化：“从5月中旬开始人就逐渐减少，地下车库的车位也空了很多，以前停得满满当当找不到车位，现在则空旷许多。”
科兴多年来一直致力于适应互联网公司的作息需求。园区内拥有一些不起眼却至关重要的基础设施，在建设之初便已达到国内先进水平。
空调系统便是其中一项不可或缺的服务。互联网公司的上下班时间不固定，常常工作到深夜甚至凌晨。写字楼的中央空调通常只能整栋楼统一开关，如果科兴像普通写字楼那样到点关机，将无法满足需求。
科兴是全国最早采用水蓄冷系统的园区之一。园区地下建有两个约10米深的蓄水池，可储存6万立方米水。在用电低谷期，制冷设备将水冷却至4至7摄氏度储存起来；在用电高峰期，则利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行时间，节省电费。蓄冷系统还能提前储存冷量，在中央空调关闭后随时取用，使园区供冷更加灵活，避免主机通宵运转。
电力系统同样为不间断运营而设计。园区从不同变电站接入5条电力专线，自建成以来从未发生停电。这对入驻科兴的技术企业至关重要，腾讯的机房供电不容中断，部分互联网公司的数据中心也设在科兴。
科兴园区设有5000多个停车位。为提高效率，园区在建成之初便采用了车牌识别的无卡系统，是国内较早应用此技术的园区之一，取代了传统的刷卡进出方式。
除了硬件设施，科兴的物业服务也积极配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工表示，当企业有重要产品上线时，科兴会主动配合进行园区布置，且不收取费用。例如，腾讯《无畏契约》上线时，东门中庭曾摆放了一个会动的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，中庭布置了一架游戏中的直升机模型；创梦天地《卡拉彼丘》手游上线时，园区也在各入口悬挂了主题装饰。
科兴将这种做法归结为园区与企业的合作关系：“我们认为与客户之间是一种合作、共生的关系，而非传统的商业物业租赁关系。”
然而，“共生”也意味着代价：当最大的“共生体”离开，剩余部分需要经历调整期。
腾讯的搬迁是刘滔参与科兴运营工作以来最重要的事件。“这是我们最大的不确定性，但从园区打造的角度来看，也是最大的机遇。”他说。
搬迁分批进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门入驻企鹅岛；到2026年春节前后，光子工作室、IEG Global以及数十个中台部门将陆续迁出。搬迁工作多安排在周末，整个过程持续了将近一年。
根据相关平台数据显示，科兴全盛时期整体出租率接近99%，写字楼均价可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。截至2026年6月，据中介报价，科兴写字楼租金区间集中在115至130元/平方米/月左右。
科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开不足以左右整个科创园区市场。“价格是由市场形成的，而非某个企业能够决定的。”
刘滔接着讲述了腾讯搬走后科兴的另一面：“我们也看到了园区的新生力量。”他表示，过去腾讯占比大，园区许多服务是为其量身定制的，例如其食堂仅对内部开放。“腾讯离开后，我们将更加开放，整个园区的生态也将更加多元化。”
科兴当前面临的首要任务是吸引新的企业入驻。科兴方面认为，商业、人流和消费等问题的根源在于出租率。科兴的招商对象涵盖大、中、小型企业，从提供免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小公司，再到上市公司级别的大客户。他们不打算设置企业规模门槛，因为如此大的体量需要各类企业共同填充。
例如，园区内的新能源企业易储原本在两栋楼分开办公，一直希望能够集中起来。在腾讯退租后，易储向科兴提出了扩租需求。此外，也有外部企业得知有大面积空出后主动前来洽谈。
腾讯退租的楼层将进行整体翻新。刘滔介绍：“装修中可见的天花板、地面、墙面，以及电梯轿厢、门套、灯光等部分，都将进行整体改造。”部分空间将留给需要整层租赁的大型企业自行装修，另一部分则将改造成可拎包入住的标准化工位，以满足中小团队的需求。
科兴所面对的市场环境比七年前更为复杂，全国写字楼和科技园区的空置率均处于高位。科兴在三年前已进入存量运营阶段。空置带来的直接影响是租金收入的损失，间接影响则包括配套商业失去人气、设施因无人使用而老化，以及园区整体品质的下滑。
刘滔对此并不十分担忧，他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果。他相信科兴的基础依然扎实，地处南山核心地段，零距离接驳地铁，加上多年积累的服务和良好口碑，相比大多数园区具有更强的竞争力。
除了腾讯之外，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是该园区的招牌之一。在腾讯搬离之前，科兴就已经计划在园区内打造一个游戏孵化器。
2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”的牌子被挂在了科兴A1栋13楼。这是一个面向初创游戏团队的孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局和科兴联合发起，创梦天地负责运营。
“游托邦”的名称由南山区工信局构思。该项目由三个机构组成：科兴提供空间和基础服务，创梦天地贡献行业资源和运营能力，南山区提供政策支持。
创梦天地高级副总裁、游托邦总经理严佩诗表示，“游托邦”项目推进了一年，最终于今年3月确定由创梦天地运营。创梦天地加入后，仅用三个月时间便完成了落地：4月正式揭牌，5月举办首期路演，6月开始有企业入驻。
“游托邦”的启动与腾讯搬迁有一定关联，但更多的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的思考与判断。腾讯的退出留下了一片空白，需要新的企业来填补。科兴目前的规划是，年营收在2000万至5亿元的企业将入驻总规模5万平方米的产业合作园；而更早期的初创团队则将进入孵化器，其中“游托邦”属于后者。
在科兴期间，作者恰逢“游托邦”的一次路演。意向入驻团队轮流上台展示项目，评委进行评分。17个团队中有7个专注于AI原生游戏，不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者过去就在科兴工作。
严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行了比较，她认为科兴拥有三方面优势：一是地理位置优越，位于南山核心地段，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员多为高学历、大厂背景，且不少已在此安家。二是南山区的政策能够有效落地，包括首年低成本办公空间、按投流额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及针对个人的“人才补贴”，这些都有详细的落地细则和预算。三是创梦天地作为一家游戏公司，能够更深入地理解初创团队的需求。
几乎所有受访者都表示：“南山区真正懂得游戏和游戏企业。”在其他地方，游戏公司常常面临不被理解的情况：它们没有厂房，固定资产不多，财报上可能连续亏损。一位从事发行业务的创业者提到：“在一些区办理贷款、开户时，对方看到报表会感到困惑，不理解为何资产负债表上的资产如此之少，以及如何抵押。税务局也经常就研发型公司前几年的亏损情况进行电话询问或实地检查，怀疑是否存在偷税漏税。”
在南山区，这类误解要少得多。首批入驻团队之一的刘星于今年3月成立公司并落户南山区。融资到账后，他去中国银行开设对公账户。他回忆称，起初客户经理对这家拥有二十余人、每月工资支出超百万的新公司表示怀疑，认为“这是骗子公司”。后来，银行工作人员实地考察后，理解了这是一家游戏公司，并为其开了特批通道，还询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能看懂游戏公司报表的区域，仅限于深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。
严佩诗以乐观的心态展望“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来。她提到：“深圳最近发布的数据显示，去年（2025年）常住人口增加了近26万，位居全国第一。南山区本身就是深圳的核心区域，无论在GDP、增长还是上市公司布局方面都表现优异。我认为，无论是从深圳还是南山的角度来看，都不必过于焦虑。”
张丽在科兴做了六年保洁工作。腾讯搬走对她而言并没有特别的感受。“人少了对我们的工作影响不大。”腾讯有自己的保洁团队，搬走时也一并离开了。张丽目前的月工资为3600元，加上钟点工收入，每月可达四五千元。公司提供食宿，中午打工的饭店也包餐，每月还能积攒一些。她对腾讯搬走的影响并不担忧，在今年5月合同到期后，物业又与她续签了两年。
刘雪是腾讯的一名员工，她在科兴工作了五年，从实习生一路晋升为正式员工，工位也从C栋换到了D栋。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，约在G层的润园四季椰子鸡见面。她笑着说：“我周末来科兴吃饭，可能会被朋友笑话，觉得我‘是神经病’，放假还要来科兴。”
刘雪在搬到企鹅岛后，最怀念的是科兴的厕所——干净、宽敞、无异味。她居住在宝安与南山交界处，此前通勤至科兴约需半小时。搬到企鹅岛后，物理距离缩短了，但通勤时间反而延长。岛上没有地铁直达，只能依靠打车或接驳车。“那边的交通很不方便，一路红灯很多，比来科兴还要慢。晚上10点以后，即使作为滴滴V7会员，打车也需要半小时以上，因为大家都差不多，就看谁运气不好了。”
企鹅岛虽然更现代化，员工公寓月租两千出头，部分还有海景，但更换工作地点意味着需要重新适应。刘雪熟悉科兴哪部电梯的程序“比较笨”，中午哪家餐馆最快能吃完，冬天在哪里晒太阳最舒服。这些都需要在新园区花费时间去构建。
“这里有太多回忆了。”当她说完这句话时，我们正漫步在科兴G层。她表示回科兴有“忆苦思甜”的感觉，路过那些她过去天天经过的餐馆和咖啡店。
她开始聊起这里的人，有些人随她一同搬去了企鹅岛，有些人已经离职，还有些调往了其他城市。她提到一位能力很强的同事，承担了组内60%的KPI，但因是外包身份，月薪只有8000元，一直未能转正。还有一位朋友，20岁出头就在腾讯升至较高职位，两次获得最高绩效，却因觉得工作内容并非所愿而辞职。辞职后，他陷入了恐惧，担心过去的成功仅仅是运气，不敢尝试新的工作，害怕被拒绝会证明一切都是偶然。
我们边走边聊，不知不觉走到了C座楼下。她像往常一样掏出工卡试图刷闸机，但没有反应；换了一个入口，结果依然如此。“我的工卡已经失效了。”她站在闸机外向里望去，内部已被拆得七零八落，天花板露出了钢架。
她想去看一样东西。当年她在这里面试时，正值上一届世界杯，隔断上贴着一张梅西的照片，因为她是梅西的球迷。如今又
